La nueva ley de “Promoción del mercado de la vivienda en alquiler”, a la que el gobierno español dio luz verde el pasado 24 de Agosto, incluye una serie de cambios legislativos diseñados para reducir el temor de los propietarios de viviendas en alquiler.

Los cambios (sin fecha aún de entrada en vigor) eliminan muchos de los derechos que protegían a los inquilinos contra los propietarios del inmueble, lo cual ha despertado la lógica inquietud entre aquellos propietarios que viven del alquiler de sus inmuebles.

(Las siguientes preguntas y respuestas se refieren a las leyes generales del alquiler en España.  Este artículo no cubre situaciones especificas, sobretodo en lo referente a los populares contratos de 11 meses.  Publicaremos en breve un artículo relacionado con este tema concreto).

• Que pasa si no puedo pagar el alquiler? Si su contrato no le obliga al pago de compensación de ningún tipo, puede abandonar el inmueble notificándolo con un mes de antelación (antes eran dos). De acuerdo con la ministra Ana Pastor, estos son algunos de los beneficios de esta nueva medida: Le permite abandonar la propiedad en caso de que no tenga forma de pagar. Si Vd. no ha pagado aún ña mensualidad, todo se mantendrá según la última reforma aprobada en Octubre de 2011: Su casero podrá ir inmediatamente a un juzgado y requerirle de pago en 10 días o  que abandone el inmueble.  El principal cambio en la nueva ley es que pagando la deuda pendiente, no será suficiente para paralizar el procedimiento.  El objetivo es reducir los trámites burocráticos para que el desahucio pueda llevarse a cabo de forma más rápida. De esta forma, en vez de una notificación del juzgado, habrá una sentencia que surte efecto de forma automática.  En los locales comerciales, bastará con que haya un instructor judicial en vez de los dos que antes se requerían.

• Mi alquiler por tres años termina en Diciembre.  Quiero continuar viviendo en la propiedad. Como me afectarán los cambios en la ley?   Todos los contratos por menos de cinco años eran prorrogados de forma automática cada año, hasta un máximo de cinco si el inquilino no notificaba fehacientemente al casero su intención de marcharse.  Después de esos cinco años, si ninguna de las partes notificaba a la otra su intención de cancelar el contrato, se renovaba tácitamente hasta un máximo de tres años más.  Con la nueva ley, la extensión forzosa del contrato se reduce a tres años, mientras que la renovación tácita pasa de tres a un año.   Si su contrato termina en Diciembre y la ley está ya aprobada, su casero podría no renovarle el contrato. También podrá revisar el importe de su depósito o garantía.

• He vivido dos años en un apartamento. Mi casero vive en el extranjero, pero su hija empezará a estudiar en mi ciudad el año próximo.  Puede mi casero echarme del inmueble? La respuesta es SI. Con anterioridad, ese derecho debía estar recogido en el contrato expresamente.  En caso contrario, el propietario debía esperar la renovación automática de hasta cinco años antes de pedirle que abandonara el inmueble.  Con la nueva ley, basta con un notificación con dos meses de antelación para que el propietario pueda recuperar la posesión del inmueble para uso propio o de un familiar directo, tales como un hijo o una hija.       

• Mi casero quiere vender la propiedad. Obligará la nueva ley al nuevo propietario a respetar mi contrato?   Sólo si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad.  Hasta ahora, el nuevo propietario debía respetar  la extensión forzosa del contrato (cinco años).  Con la nueva ley, si el contrato no ha sido inscrito en el registro de la propiedad, el nuevo propietario tiene derecho a recuperar la propiedad de forma inmediata. La inscripción de los contratos de alquiler en el Registro de la propiedad era hasta ahora, un proceso complicado y caro que requería una escritura ante notario.  La ministra ha anunciado su intención de abaratar y simplificar este procedimiento.

• Quiero reformar la cocina de mi propiedad alquilada.  Puedo pedir al propietario que me baje la renta?  En principio, SI.  El gobierno ha anunciado que la nueva ley permitirá mejoras realizadas por el inquilino como parte del pago de la renta.

• Voy a alquilar una propiedad. Hasta que punto me afectarán los cambios introducidos por la nueva ley?  El gobierno pretende que haya más libertad entre el propietario de un inmueble y su inquilino a la hora de firmar un contrato de alquiler de forma que ambas partes puedan beneficiarse.  Hasta ahora, la revisión anual del contrato era vinculada al IPC.  Con la nueva ley, las partes pueden utilizar cualquier otro mecanismo de revisión.  También hasta ahora, si el propietario ponía el inmueble en venta, el inquilino tenía derecho a tanteo sobre el precio aceptado por el propietario. La nueva ley permitirá al inquilino usar ese derecho para negociar una renta más baja, según la ministra.

ACTUALIZACIÓN:

28 de agosto: Al parecer, la propuesta arriba se llevará algún tiempo para legislar en el parlamento español, donde los cambios finales tienen que pasar por las cortes generales, por lo que podría tomar algunos meses antes de convertirse en ley.

Alquileres de largo plazo al este de Málaga, Axarquía y en todo lo largo de la Costa Tropical.

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